住宅の品質確保の促進等に関する法律

住宅の品質確保の促進等に関する法律


住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)


住宅の品質確保の促進等に関する法律(じゅうたくのひんしつかく
ほのそくしんなどにかんするほうりつ)とは、住宅性に関する表示
基準や、品質の評価の基準制度を設けたものです。
通称『品確法(ひんかくほう)』と言います。

住宅にかかわる様々な紛争の処理体制を整備し、請負人(建築業者)の
瑕疵担保責任についての規定を細かく定めています。
これによって、購入者が・・・

・住宅を安心して購入できるための品質確保すること
・安心・安全のための性能を評価すること
・万一の場合に、建築主の利益を保護し紛争の適正な解決を図る
ことを目的としています。

もともとは民法によって、紛争解決に必要な法律が定められている
のですが、古い取り決めでどちらかというと請負人を保護する意味
合いの条文が多く、建築主が損害を被る事例も多くありました。

品確法では、おもに建築主の権利を守ることを目的とされ、民法の
不足部分に対する補助的な役割もあります。

また民法が、任意規定なのに対し、品確法は強行規定のため、当事
者間の合意を得ずとも適用される法律です。
特に重要な部分(瑕疵担保責任の特例)を抜粋し解説します。


第87条 (住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例)


1・住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約
」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十
年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する
部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上
主要な部分等」という。)の瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響
のないものを除く。次条において同じ。)について、民法第634
条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。

2・前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

3・第2項の場合における民法第638条第2項の規定の適用に
ついては、同項中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等
に関する法律第87条第一項」とする。


◆解説
品確法は、平成12年に施行された法律なので、適用も平成12年
4月1日以降に契約された物件に限ります。
瑕疵担保責任の存続期間を、民法より長く決めており、
建築主に不利な特約を無効にすることができます。

ただし、「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」
とされているので、設備や仕上げの瑕疵は含まれません。
「安全に」生活するという意味合いにおいて、最低限の基準です。


試行令第6条(品確法第87条第1項の政令で定める部分)


1・法第87条第1項の住宅のうち構造耐力上主要な部分として
政令で定めるものは、住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋根、土台
、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう
)、床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに類するも
のをいう)で、当該住宅の自重もしくは積載荷重、積雪、風圧、
土圧もしくは水圧又は地震その他の振動もしくは衝撃を支えるものとする。

2・法第87条第1項の住宅のうち雨水の浸入を防止する部分と
して政令で定めるは次に掲げるものとする。

一、住宅の屋根もしくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、
枠その他の建具。
二、雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の
屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分。


◆解説
第87条で、新築住宅の瑕疵担保責任には、住宅の部分に制限が
あると記載されています。10年間の瑕疵担保責任を請負人に負わ
せるのは、この施行令に書かれている部分と決められています。

要するに、安全に暮らしていくために重要な部分で、建築基準法と
も照らし合わせ、構造耐力上主要な部分の瑕疵については、時間が
経過しても補修しなければならないということです。

仕上げ材や、急を要しない部分の瑕疵については、民法などの定め
るところによります。


第88条(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)


1・新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時
(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に
引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から
十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、
民法第570において準用する同法第566条第1項並びに同法
第634条第1項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。

この場合において、同条第1項及び第2項前段中「注文者」とある
のは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。

2・前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

3・第一項の場合における民法第566条第3項の規定の適用に
ついては、同項中「前2項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等
に関する法律第88条第1項」と、「又ハ」とあるのは「瑕疵修補又ハ」とする。


◆解説
売買契約に関する特例を定めています。
先の第87条では、新築住宅を注文で建てる場合=請負人の瑕疵
担保責任をとり決めており、この第88条では、販売物件=売主も
同様の瑕疵担保責任を負うことを決めています。

87条同様同様、「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止
する部分」と決められており、その内容は試行令第6条で説明したとおりです。

また、民法566条では、買主に「契約解除権」と「損害賠償請求
権」が認められていますが、この品確法88以上の3項で、「瑕疵
修補請求権」が追加されています。


第90条(瑕疵担保責任の期間の伸長等の特例)


住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が
87条第1項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に
規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第88条第1項に
規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する
担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から
20年以内とすることができる。

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