建売住宅の売買契約に関する法律

建売住宅の売買契約に関する法律


民法555条(売買契約の意味)


売買は、当事者の一方(売主)がある財産権を相手方(買主)に
移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うこと
を約することによって、その効力を生ず。


◆解説
住宅だけに限らず基本的な「売買」の条件を定めた条文です。
売買とは物品だけに限らず、
・財産的価値を有するもの
・譲渡性を有するもの
と決まっているので、債券や特許権のように実体のないものでも
売買の目的物となります。


民法570条(売主の瑕疵担保責任)


売買の目的物に隠れたる瑕疵ありたるときは、第566条(用益的
権利・留置権・質権がある場合の担保責任)の規定を準用す。
ただし、強制競売の場合は、この限りに在らず。


◆解説
「隠れたる瑕疵」とは、買主が購入時に普通に注意をしていても
発見されないような内部の欠陥のことを指します。
たとえば、基礎の中に欠陥があり被害がでた、構造材に欠陥があっ
たなどという事例があります。道路などの周囲の環境が新築時と変
わっていたり、建築基準法の改正などにより、現在では増築改築が
進まない中古物件も多く、売主の説明がない場合、隠れた瑕疵に
あたります。

民法566条では契約の解除又は損害賠償の請求は、
買主が事実を知りたる時より一年内に之を為すことを要すと、
定められており、買主に契約解除権、損害賠償請求権が認めら
れています。


民法566条(用益的権利・留置権・質権がある場合の担保責任)


1・売買の目的物が、地上権、永小作権、地役権、留置権または
質権の目的たる場合において、買主がこれを知らざりしときは、
これがために契約をなしたる目的を達することあたわざる場合に
限り、買主は、契約の解除を為すことを得。その他の場合において
は損害賠償の請求のみを為すことを得る。
 
2・前項の規定は、売買の目的たる不動産の為めに存せりと称せし
地役権が存せさりしとき、およびその不動産に付き登記したる賃貸
借ありたる場合にこれを準用す。
 
3・前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は買主
が事実を知りたる時より一年内にこれをなすことを要す。


◆解説
土地や建物の売主は、その物件が他人の地上権や地役権の目的と
なっている場合は、本来売買することができません。知らずに購入
した買主が、それらの他人の権利によって、使用できない事態に
陥った場合、売主が担保責任をことになります。

例えば、公道に接してない土地に住宅が建っている場合、当然私道
を使って住宅に出入りするわけですが、私道は他人の持ち物ですの
で、「通行地役権」が必要です。通行地役権が存在しない場合、
住宅を使用できないことになります。

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